TSO – THE SIMPSON ORGANIZATION

Die TSO – The Simpson Organization ist seit 1988 erfolgreicher Teilnehmer am US-Immobilienmarkt. Bis heute managte das Unternehmen rund 80 große Immobilientransaktionen im Wert von ca. 4 Milliarden US-Dollar. In ihrer fast 30-jährigen Geschäftstätigkeit erzielte TSO bei jedem ihrer Immobilieninvestments eine Rendite von mindestens 10 % p.a. auf Anlegerebene.

Heute betreut das Unternehmen mit rund 80 Mitarbeitern 150 vermögende private und institutionelle Anleger in den USA. Neben ihrem Kerngeschäft ist TSO auch als Berater für Finanzinstitute wie die SunTrust Banks Inc. oder die Bank of Nova Scotia tätig. In dieser Funktion begleitete TSO bislang Investitionen von mehr als 2 Milliarden US-Dollar.

Im Rahmen ihrer eigenen Vermögensanlagen verwaltet und entwickelt TSO sämtliche Immobilien ausschließlich durch eigene Mitarbeiter. Die durchschnittliche Haltedauer der Objekte liegt bei 4,5 Jahren. Mit einem aktuellen Immobilienbestand von 900 Millionen US-Dollar, dessen Marktwert laut Gutachten rund 1,3 Milliarden US-Dollar beträgt (Stand November 2015), ist TSO bei einer Finanzierung von 240 Millionen US-Dollar äußerst stabil aufgestellt.

Der durchschnittliche Vermögenszuwachs vor Steuern, bezogen auf das investierte Eigenkapital, liegt bei gut 24 % p.a. Voraussetzung für dieses überdurchschnittliche Ergebnis auf Anlegerebene ist die konsequente TSO-Investmentstrategie, die auf klaren Analyse- und Auswahlverfahren beruht. Auch unabhängige Analysten bestätigen einen weit überdurchschnittlichen Vermögenszuwachs vor Steuern für die realisierten Immobilieninvestments der TSO.

US-IMMOBILIENBETEILIGUNGEN

Die Investition in US-Immobilienbeteiligungen hat sich bei deutschen Privatanlegern seit vielen Jahren als attraktives Anlagesegment etabliert. Die DNL Real Invest AG bietet seit 2001 in Deutschland renditeorientierte Sachwertanlagen mit kurzen bis mittleren Laufzeiten an, die dem Bedürfnis der Anleger nach höherer Sicherheit entsprechen. Investiert wird ausschließlich in Ertrag bringende Gewerbeimmobilien im Südosten der Vereinigten Staaten.

Investitionen in sorgfältig ausgesuchte US-Gewerbeimmobilien gleichen die ständigen Veränderungen der Finanzmärkte aus und bieten Investoren ein sicheres Standbein für ihre persönliche Vermögensplanung. Aufgrund des hohen Steuerfreibetrags und der niedrig versteuerten Mieterträge sind Investments für deutsche Anleger besonders attraktiv. Dank des deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommens gilt in Deutschland bis auf weiteres der Progressionsvorbehalt. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.

Auf Ebene der Beteiligungsgesellschaften erfolgt keine Aufnahme von Fremdkapital. Fremdkapital wird lediglich auf Ebene der Gewerbeimmobilien in den Vereinigten Staaten aufgenommen, in die die Beteiligungsgesellschaften investieren. Die Anleger haften ausschließlich mit ihrem eingebrachten Kapital. Es besteht keine Nachschusspflicht. Die Beteiligung ist steuerlich auf Privatanleger ausgerichtet, die die Vorteile der günstigen Besteuerung in der weltweit stärksten Volkswirtschaft ausnutzen und von der Währungsdiversifikation profitieren wollen.

ANLAGEZIELE

Während herkömmliche Investitionsstrategien für US-Publikumsfonds auf vollvermietete Trophy Buildings mit hohen Einstandspreisen setzen, konzentrieren sich die TSO-DNL Immobilienbeteiligungen auf kleine bis mittlere Gewerbeimmobilien. TSO-DNL investiert in Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien an ausgewählten Standorten.

Die breite Streuung bezüglich Art und Bewirtschaftung der Immobilien, und die Fokussierung auf verschiedenste Standorte und exzellente Mietermixe ermöglichen eine außerordentliche Diversifikation. Die Anlagestrategie sieht Investitionen über Tochterunternehmen in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA vor. Hierbei sollen entweder Grundstücke erworben und neu bebaut oder bereits bestehende Gewerbeimmobilien umfangreich saniert oder umgebaut und operativ betrieben werden. Dadurch sollen die Ertragskraft und potenzielle Verkaufspreise signifikant erhöht werden. Nach einer Entwicklungs- und anschließenden Betriebsdauer von 3 bis 5 Jahren sollen die Immobilien letztlich veräußert werden. Laufende Optimierungsmaßnahmen, wie z.B. Neuvermietung während der Haltedauer, Inflationsanpassungsmechanismen innerhalb der Mietverträge oder substanzielle Aufwertung der Immobilien durch das erfahrene Asset Management der TSO führen dabei zu einer Steigerung des Verkaufswerts.

Anlageziel ist die Erzielung eines Überschuss, der die Auszahlungen der Vorzugsrendite, des Netto-Cash-Flows, der Netto-Verkaufserlöse und die Rückzahlung des Beteiligungskapitals ermöglicht. Anlagepolitik der Beteiligungsgesellschaft ist es, sämtliche Maßnahmen zu treffen, die die Anlagestrategie umsetzen und der Erreichung des Anlageziels dienen. Daher werden nur Immobilien in die Immobilienbeteiligungen aufgenommen, die in räumlicher Nähe zu einer der sechs TSO Niederlassungen liegen und vom Verwaltungs- und Vermietungsteam schnell erreicht werden können. Das oberste Anlageziel ist die Sicherung des Eigenkapitals.

PLATZIERTE BETEILIGUNGEN

Die fünf seit 2006 in Deutschland aufgelegten und ausplatzierten Vermögensanlagen von TSO-DNL verzeichnen positive liquide Betriebsüberschüsse. Alle Vermögensanlagen laufen im oder über Plan. Alle vorrangigen Ausschüttungen in den TSO-DNL Fund II, III und IV von 8 % p.a. wurden durchgängig realisiert und an die Investoren ausgezahlt. TSO-DNL Fund I, LP wurde 2015 aufgelöst. Die Anleger erzielten einen Gesamtrückfluss von 193,28 %. TSO-DNL Active Property, LP hat für das Jahr 2015 bereits 10 % an alle berechtigten Investoren ausgezahlt. Die fünf platzierten TSO-DNL Vermögensanlagen bündelten vor Verkäufen insgesamt ein Investitionsvolumen von ca. USD 395Mio. Sowohl in TSO-DNL Fund III, LP wie auch in TSO-DNL Fund IV, LP wurden bereits erste Objektverkäufe realisiert. Die Ergebnisse auf Anlegerebene lagen vor Steuer zwischen 13,11 % p.a. und 46,00 % p.a. Ergebnisse aus der Vergangenheit stellen keinen Garantie für zukünftige Ergebnisse dar.

RISIKODARSTELLUNG

Mit jeder Vermögensanlage sind Chancen, aber auch Risiken verbunden. Eine Auswahl der wichtigsten Risiken haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt. Eine ausführlichere Darstellung, speziell den TSO-DNL Active Property, LP betreffend, finden Sie in unserem Emissionsprospekt.

MAXIMALRISIKO DES ANLEGERS

Das Risiko des Anlegers besteht im Totalverlust seines gezeichneten Kapitals und den mit der Zeichnung verbundenen Nebenkosten. Darüber hinaus besteht für den Anleger das Risiko, sein sonstiges Vermögen aufgrund von zu leistenden Steuerzahlungen sowie der Inanspruchnahme aus einer gegebenenfalls abgeschlossenen persönlichen Anteilsfinanzierung zu vermindern. Diese Kumulation von Totalverlustrisiko und Vermögensminderungsrisiko stellt das Maximalrisiko dar. Die Realisierung des Maximalrisikos kann zur Privatinsolvenz des Anlegers führen.

MIETERBONITÄT UND VERMIETUNGSRISIKO

Die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligungsgesellschaften ist von der Bonität der einzelnen Mieter und Untermieter der Immobilien der Objektgesellschaften abhängig. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Mieter aufgrund konjunktureller Ereignisse oder aus anderen Gründen seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt bzw. nicht mehr nachkommen kann. Ansprüche gegen Mieter lassen sich unter Umständen gar nicht oder nur mit großem Aufwand durchsetzen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass leer stehende Mietflächen nicht in der kalkulierten Zeit oder nur zu schlechteren Konditionen neu vermietet werden können. Außerdem können den Objektgesellschaften bei einem Leerstand von Mietflächen Kosten für Vermietungsprovisionen und eventuell erforderliche Umbauten oder Renovierungsarbeiten entstehen, die über den kalkulierten Werten liegen. Die hierfür gebildeten Rücklagen werden möglicherweise nicht die gesamten Kosten decken, was das prognostizierte Ergebnis der jeweiligen Objektgesellschaft schmälern würde. Schließlich beeinflusst u. a. der Vermietungsstand einer Immobilie ihren Wert und damit auch den zu erzielenden Verkaufspreis. Je geringer die Erträge einer Immobilie sind, desto geringer wird in der Regel der zu erzielende Verkaufspreis sein. Wenn sich die Beteiligungsgesellschaften entschließen, eine Immobilie mit einer ungünstigen Vermietungssituation zu verkaufen, kann das dazu führen, dass der prognostizierte Verkaufspreis durch die Objektgesellschaften nicht erzielt wird. Alle diese Faktoren können zu verringerten Einnahmen der Objektgesellschaften und damit zu geringeren Ausschüttungen an die Beteiligungsgesellschaften führen. In der Folge kann sich dies negativ auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken.

LAUFZEIT UND KAPITALBINDUNG

Die Beteiligungsgesellschaften beabsichtigen, die Investitionen in die Immobilienprojekte zum frühestmöglichen Zeitpunkt im Einklang mit den Anlagezielen zu realisieren. Es ist vorgesehen, die einzelnen Vermögensgegenstände eines Immobilienvorhabens zu einem von den Beteiligungsgesellschaften zu bestimmenden Zeitpunkt nach Beendigung des jeweiligen Projektes zu verkaufen. Die daraus resultierenden Erlöse sollen gemäß den Regelungen der Gesellschaftsverträge verwendet und verteilt werden. Die vertragliche Laufzeit der Vermögensanlagen beträgt ca. zehn Jahre. Der General Partner hat nach dem Gesellschaftsverträgen das Recht, die Laufzeiten um zwei zusätzliche Perioden von jeweils einem Jahr zu verlängern. Die Beendigung der einzelnen Immobilienvorhaben wird innerhalb eines kürzeren Zeitraums als der vertraglichen Laufzeit (zzgl. Verlängerungsmöglichkeit) erwartet. Es besteht jedoch das Risiko, dass die Objektgesellschaften ihre individuellen Vermögensgegenstände tatsächlich oder de facto, aufgrund von ungünstigen mikro- oder makroökonomischen Bedingungen, nicht alle innerhalb der vorgesehenen Zeiträume verkaufen können. Sollte dies ganz oder teilweise eintreten, kann das Anlegerkapital insgesamt oder teilweise für einen längeren Zeitraum als geplant gebunden sein. Dies hätte negative Auswirkungen auf die Auszahlungen an die Anleger.

WECHSELKURSRISIKO

Die Vermögensanlagen richten sich an Anleger, die eine Kapitalanlage in US-Dollar wünschen. Der Kapitaleinsatz der Beteiligungsgesellschaften, sämtliche Ausschüttungen sowie die Kapitalrückzahlungen erfolgen ausschließlich in US-Dollar. Soweit ein Anleger für die Beteiligung an den Beteiligungsgesellschaften Euro in US-Dollar tauscht, besteht für ihn ein Wechselkursrisiko. Fällt der Kurs des US-Dollar gegenüber dem Euro, kann ein Kursverlust beim Umtausch der Auszahlung bzw. des Liquidationserlöses in Euro entstehen. Das Währungskursrisiko kann für Anleger, deren Vermögen grundsätzlich in Euro besteht, bei der Ausübung des Widerrufsrechts, bei Leistung der geplanten Auszahlungen, bei Steuererstattungen sowie beim Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft oder der Liquidation der Beteiligungsgesellschaft ergeben. Dieses Risiko kann zu einem teilweisen oder vollständigen Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen führen und den Wert der Kapitalrückzahlung für den Anleger mindern.

DIREKTINVESTITIONEN

Die Investitionen in die Immobilienvorhaben sollen ausschließlich auf Ebene der Objektgesellschaften erfolgen. Eine Haftung im Zusammenhang mit einem konkreten Immobilienvorhaben trifft dann nur die Objektgesellschaften. Die Beteiligungsgesellschaften haften mit Ausnahme von Sonderfällen nicht; sie ist diesbezüglich durch die Objektgesellschaften und die Tochterunternehmen vor einer unmittelbaren Haftung aus einem Immobilienvorhaben abgeschirmt. Soweit die Beteiligungsgesellschaften direkt in Immobilien investieren, würde der Abschirmungseffekt der Haftung durch Objektgesellschaften nicht bestehen und die Beteiligungsgesellschaften hätte als Eigentümerinnen mit ihrem Vermögen für die aus der Immobilie resultierenden Verbindlichkeiten einzustehen. Hierdurch können für die Beteiligungsgesellschaften ein Insolvenzrisiko entstehen, was sich negativ auf die Auszahlungen an die die Anleger bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals sowie des Agios auswirken kann.

DER TSO ANALYSE-FILTER

Pro Monat gehen ca. 100 Objektangebote bei TSO ein. 85 davon erfüllen nicht die Qualitätskriterien, die im Rahmen der Vorprüfung analysiert werden. Die verbleibenden 15 Angebote durchlaufen das vollständige Analysemodell. Für fünf bis sieben Investments werden letztlich konkrete Kaufangebote abgegeben. Von den rund 70 Kaufangeboten werden sechs bis acht nach Abschluss der Verhandlungen realisiert.

Hintergrund für das hohe Maß an Selektion können beispielsweise Kaufpreisforderungen auf Seiten des Verkäufers sein, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit des Investments auswirken. In derartigen Fällen erfüllt das Investment dann nicht die Investitionsanforderungen von TSO, die diszipliniert einzuhalten sind.

UNSER DREI-SÄULEN-MODELL FÜR EIN ERFOLGREICHES INVESTMENT

Die erfolgreiche Investmentstrategie von TSO beruht auf der strikten Einhaltung eines spezifischen Drei-Säulen-Modells. Vor jeder Kaufentscheidung wird dieses Modell vollständig durchlaufen.

Nur wenn alle diesem Modell zugrunde liegenden Fragestellungen positiv ausfallen, wird eine Kaufentscheidung getroffen.

SÄULE 1: PRÜFUNG DER GRÜNDE FÜR DEN VERKAUF

Bevor TSO eine Investitionsoption vollständig analysiert, wird im ersten Schritt genau geprüft, aus welchen Gründen der Verkauf angestrebt wird. Es werden grundsätzlich nur Immobilien erworben, deren aktuelle wirtschaftliche Situation transparent beurteilt werden kann. Weiterhin müssen etwaige Wertsteigerungspotenziale konkret beziffert werden können. Mangelt es hier an plausiblen Informationen, wird der Prüfprozess beendet.

SÄULE 2: DER KAUFPREIS LIEGT PRINZIPIELL UNTERHALB DER WIEDERHERSTELLUNGSKOSTEN

Die Wiederherstellungskosten entsprechen, pragmatisch ausgedrückt, dem Neubaupreis einer Bestandsimmobilie, adjustiert um die Aufwendungen für Abnutzungserscheinungen, Grundstücksanteil usw. Eine Maxime von TSO liegt darin, dass der Kaufpreis für eine Immobilie grundsätzlich unterhalb der Wiederherstellungskosten liegen muss. In der Regel beläuft sich der Kaufpreis, den TSO zu zahlen bereit ist, auf ca. 50 % der Wiederherstellungskosten. Durch diese Maxime werden günstige Einstandspreise sichergestellt, die dazu führen, dass entsprechend geringe Mieterlöse ausreichen, um die Immobilie rentabel zu bewirtschaften. Eine qualitativ hochwertige, aber preiswerte Immobilie kann zu vergleichsweise niedrigen Mietpreisen ausgemietet werden. Dieser Mietspielraum macht es für das Vermietungsteam von TSO möglich, bonitätsstarke Mieter zu akquirieren und langfristig an die Immobilie zu binden. Ein ausgesprochen günstiger Einstandspreis erhöht weiterhin die Flexibilität im Hinblick auf den Verkaufszeitpunkt, da auch ein relativ niedriger Erlös in schwachen Marktphasen ausreichen kann, um auskömmliche Verkaufsergebnisse realisieren zu können.

SÄULE 3: POSITIVE WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE

TSO erwirbt nur dann eine Immobilie, wenn zusätzlich zu den zuvor dargestellten Investmentsäulen eine positive Wirtschaftlichkeitsprognose vorliegt. Die Wirtschaftlichkeitsprognose stützt sich dabei auf gutachterlich ermittelte Grundlagen und beinhaltet alle Parameter, die für eine solche Prognose erforderlich sind (Vermietungsquote, Mieterlöse, Kosten, Kapitaldienst, Wertentwicklung, Verkaufsszenario usw.). TSO arbeitet hier nicht mit standardisierten Parametern, sondern berücksichtigt die spezifischen Aspekte der Immobilie, Besonderheiten des lokalen Marktes vor Ort, etwaige Revitalisierungen oder Erweiterungsinvestitionen u.v.a. mehr. Herzstück der Wirtschaftlichkeitsprognose ist eine über viele Jahre entwickelte Software, die durch eine eigene Abteilung mit Spezialisten aus den Bereichen Immobilien, Finanzierung und EDV ständig weiterentwickelt wird. Sofern die Wirtschaftlichkeitsprognose ein Ergebnis ausweist, das die für TSO-Immobilien übliche Renditeerwartung im Zeitraum von vier bis sechs Jahren bestätigt, ist auch dieser Analyseschritt erfolgreich abgeschlossen.

Das ausführliche Verkaufsprospekt zur aktuellen TSO DNL Beteiligung können Sie kostenfrei bei uns anfordern.

Für die Zeichnung einer Beteiligung sind jedoch alleine Ihre Anlageziele, Ihre Investitionserfahrung sowie Ihr finanzielles Umfeld entscheidend. Ein ausführliches persönliches Gespräch ist daher für eine individuelle und fundierte Beratung unerlässlich.  

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